O boom imobiliário, sem precedentes, vivido no Brasil nos últimos anos trouxe o aumento expressivo dos negócios imobiliários, dos lançamentos, dos canteiros de obras, do emprego na construção civil, do número de unidades residenciais e comerciais entregues anualmente, dos valores de financiamento imobiliário e do valor do metro quadrado nos principais centros urbanos, fatos esses que vêm servindo de justificativa para a propositura de ações revisionais de aluguel.
Muitos proprietários de imóveis, cujos contratos de locação foram firmados antes do crescimento expressivo do mercado imobiliário e, com isso,em sua maioria, antes da revitalização de bairros e, até mesmo, da mudança completa de determinadas regiões, depararam com valores recebidos a título de aluguel que, mesmo com a aplicação de correção monetária, ficaram totalmente defasados em relação aos atuais valores de mercado. Por outro lado, em determinadas localidades, houve aumento da taxa de vacância e da oferta por imóveis, o que justificou, para os inquilinos, a necessidade de revisão dos valores de aluguéis pagos, que se tornaram onerosos e elevados se comparados à nova realidade daquele local.
Como nem sempre é possível acordo entre as partes para modificação do aluguel e, muitas vezes, o mero reajuste a partir da aplicação do índice de correção monetária previsto no contrato não reflete a realidade atual do mercado, os interessados, após constatar a desatualização dos valores dos aluguéis e visando equiparação, têm ingressado com maior frequência com ações revisionais de aluguel, conforme previsto na Lei Federal n˚ 8.245/1991 (Lei de Locações de Imóveis Urbanos).
Tem-se observado na prática forense que o boom imobiliário vem servindo como fomento e justificativa para a propositura da mencionada ação, sendo que tanto o locador quanto o locatário podem propô-la sempre que decorridos, pelo menos, 3 (três) anos do início da locação ou do último acordo que reajustou o valor do aluguel ao patamar do mercado.
No trâmite da ação revisional poderá ser fixado, pelo magistrado,um aluguel provisório devido durante o curso da demanda.Nas ações propostas pelo locador, o aluguel provisório fixado não poderá exceder a 80% (oitenta por cento) daquele requerido pelo autor. Por sua vez, nas ações propostas pelo locatário, o aluguel provisório fixado não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.
Logo, far-se-á necessária avaliação de uma série de fatores (idade do imóvel, localização, serviços públicos do bairro, facilidades de transporte, índice de poluição, valor das redondezas, transformações urbanísticas, etc.), bem como uma avaliação técnica, para apuração do valor atual de aluguel praticado para aquele bem. Para a avaliação de imóveis urbanos, a Norma Técnica Brasileira, NBR14653-2, atualizada periodicamente, recomenda alguns métodos, sendo os mais utilizados: (I)método da renda, que exprime diretamente o valor de remuneração do capital investido no imóvel; (II)métodocomparativo, que demonstra o valor de mercado adequado à localização e às suas peculiaridades, baseado em anúncios de jornais de grande circulação, laudos produzidos por empresas idôneas, entre outros; e (III)método de atualização, que indica um valor considerado justo pelas partes durante certo período de tempo.
Assim, verificamos que o boom imobiliário vivido recentemente, o qual alterou significativamente o mercado de imóveis no país, tem sido fator relevante para embasamento das ações revisionais que, em sua maioria, não mais tratam de situações pontuais e isoladas, mas buscam restabelecer os valores locatícios aos atuais parâmetros do mercado.
*Maria Flavia Gemperli e Felipe Mendes de Godoy são, respectivamente, sócia e advogado da área de Direito Imobiliário do escritório Machado, Meyer, Sendacz e Opice
Maria Flavia Gemperli e Felipe M. de Godoy*
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